【#經濟粉條】
央行降息,我該買房了嗎?
到底是買房好、還是租屋好?
上面的問題永遠沒有一個標準答案,
一定要買房的那一派會告訴你:
「租屋就是在幫房東繳房貸,
況且租金會一直上漲,
像是台北的租金,每年平均上漲3~4%,
再加上通貨膨脹,你現在存下來的錢,
在未來能買到的東西,只會越來越少。」
以上的話,句句屬實,有理論、有數據。
照這樣來說,只要你手上有足夠的頭期款,
再加上最近央行降息,
不就應該趕緊向銀行貸款買房了嗎?
以下是我的觀點,給大家參考看看:
(標的物設定是新屋並且是自住)
第一:「確定你最低可以接受的坪數」
我認為一個成人,最低所需要的居住空間,
至少要有7坪(實際坪數),比這個低,
居住品質就不那麼舒適了。
第二:「找地點」
這點要考量上班路線、學區、周邊環境等等。
第三:「查房價」
拿著你想要的坪數,與你想住的地點,
推算一下那附近的房子的總價。
第四:「推算你有沒有足夠的頭期款」
一個最簡單的算法就是,
房子總價的「三成」,
就是你要準備的頭期款,
為什麼是三成?
現在銀行不是都可以貸款到八成嗎?
那不是只剩下兩成是自己要準備的嗎?
大家別忘了!
還有許多像是仲介費、代書費等等
「服務類費用要付」,
還有契稅、印花稅、地政規費等等
「政府類費用要付」,
還有銀行的開辦費、履約保證等等
「銀行類費用要付」,
因此我建議大家要準備到三成才夠,
以上還沒有加上家具、裝潢等等的費用呢!
如果你手上的資金不夠,
或著是你要貸款的成數過高,
那就表示這個地區的房子你負擔不起,
請回到第二步:「找地點」。
第五:「收起衝動、理性分析」
我認為最保守的計算方式是用
「20年(240期)、1.6%利息」
的貸款方案來試算,
算算看你每個月要繳的本金加利息,
會不會超過你「月收入的1/3」,
如果沒有超過,那你就非常適合買房,
如果不符合上述的條件,
建議你好好考慮一番,
或許一開始你會覺得你願意付出超過一半、
甚至更多的月收入來繳房貸,
但是過一陣子,你馬上會感覺到,
房貸對你產生了一些壓力,
甚至影響到你的生活品質,
這還沒考慮到你是否可以健健康康的工作20年,
又或著是這20年內,
家中有沒有老小需要資助、照顧的喔。
(其實有很多人選擇用30年(360期)的貸款方案,
對20年或是30年貸款方案的比較和優缺點分析
有興趣的朋友,可以留言問我)
可能的好消息是,
台灣房價進入第五次循環是從2002年開始,
從那年一路漲到了2014年後,趨緩至今,
依照「房地產的景氣循環週期」來推測,
或許在這兩三年內會有一個低點,
可以把你的錢存好,如果本身有在學投資,
可以先拿去投資那些相對穩定的定存概念股,
等待時機到來,看看有沒有機會撿便宜。
參考資料:
房貸試算(https://pse.is/R7ALJ)
台灣房價走勢(https://pse.is/RRF4W)
房地產景氣循環(http://psce.pw/QSDFV)
以上的資料與結論,給你參考看看囉。
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大家有相關的經驗或看法嗎?
歡迎大家把資訊或心得分享上來喔!
#鶯歌窯烤披薩
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過12萬的網紅NanaQ,也在其Youtube影片中提到,01:21 1. 為什麼要每個月花兩萬塊在租屋,不把這些錢拿去買房子繳貸款? 02:49 2. 為什麼要花這麼多錢在租房子? 03:24 3. 每個月花兩萬塊租房子,壓力不會很大嗎? 03:54 4. 每個月花兩萬塊租房子,薪水是不是要很高? 04:44 5. 薪水不高為什麼可以花這麼多錢在租房子?...
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■《看房記》
最近真的很常看房,從內湖、南港、松山,一路看到三重、五股、板橋、林口、龜山、青埔。
看房,一直是我的休閒嗜好(很特別吧);以前我還是上班族時,同事是偷偷上網逛Y拍、加團購,我是上網看591。
假日,朋友相約看電影,我是約朋友、同事去看建案,連代銷公司都認得出我的臉。
雖然當時買不起,但看看這些房子,腦中會自動勾勒出美好的未來,其實蠻療癒的。
也是給自己多一點賺錢的動力。
看房,是一個很勵志的休閒活動,推薦給大家(哈哈)。
我的第三本書 #外掛人生 裡,有寫到我買房的歷程,有興趣可以翻翻。
/
雖不是專家,掐指算算崴爺也買賣過七戶房子,有自住、有投資,有小賺、有賠過、也有套牢中的,也算熟能生巧。
崴爺分享一下這十多年的買房心得,給想要買房的新鮮人。
/
█【預算】
買房前,先看看自己的口袋,不要太過勉強。
買房是要讓自己生活有品質,而不是讓自己過得沒質感,甚至淪落到被迫賣房套現的地步…
只要你有固定收入、不是投資客(名下沒有太多房產),現在銀行房貸應該都可以貸到八成;也就是你必須有兩成的自備款。
如果你有200萬的購屋準備金,你可以找總價1200萬左右的房子。(多的200萬是用來殺價的)
每一千萬的貸款,每月大概要繳4萬多貸款(依實際為準);崴爺會建議,要多準備半年的還款預備金,才不會過得戰戰兢兢。
另外,買房還有不少「隱形成本」。
如果是透過房仲,會需要支付服務費(買方約2%左右);還有請代書過戶的代辦費、政府規費、保險費、家具、裝潢費;這些也要預抓一下。
█【裝潢】
崴爺告訴你,如果這不是你人生最後一戶房子,未來可能轉賣的話,裝潢真的不要花太多ㄟ!(如果你錢多就另當別論。)
因為當你轉賣時,這些裝潢,真的都帶不走、也不值錢。
誰管你花了兩百萬裝潢,現在買方都是看時價登錄在喊價;裝潢就像新車,落地就不值錢。
我之前內湖的房子就是這樣….(流淚)
█【投資】
小資族想靠投資房產來增值,那個美好時代已經過去了。
2014年後,奢侈稅、時價登錄政策上路,壓縮房價的增值空間,現在上網就查得到實際成交價,少了朦朧美….
如果你常去各縣市重劃區、新建案量密集的蛋白區走跳,你會發現啊,現在新屋量真是多到嚇人。
通常小資族的預算也只能負擔得起這些地區,買來自住是可以的,但如果「以投資為前提」買屋,到時候你會發現591上有一堆同區域、同建案的房子在出售。
想脫手只能比誰低價,沒有你想像中好脫手。
你不要想用每坪30萬買個二十多坪的兩房,用31萬脫手,以為可以小賺…
因為日後你賣房時,會有很多隱形成本:仲介費(賣方是4%)、銀行貸款的違約金(如果還沒過合約期間)、還有代書費…
這樣東扣西扣的,你的售屋成本,會比你想像中高。
對了,如果有正價差,還會多一筆房地合一稅喔!
崴爺自己觀察,新建案較少的蛋黃區的小坪數(兩房),也許還有一丁點投資空間。
█【迷思】
新建案、預售屋不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多);雖然「看起來」比較有賞心悅目,但魔鬼藏在細節裡,房屋的品質不見得比舊屋好…
所以買預售屋時,建商的信譽、口碑,是重要的參考依據;我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案,這樣才查得到實際的口碑。
█【風水】
要請老師看過;這是我個人的偏執。
/
買房就像結婚。
婚前,你有很多機會,可以慢慢看、慢慢比較;千萬不要為了結婚而結婚。
三觀不合,勉強屈就或高攀,日後只會有層出不窮的麻煩和問題。
離婚會比結婚更難。
/
(照片是崴爺最近客串房仲、帶客看自己房子的側拍,專業吧)
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03:54 4. 每個月花兩萬塊租房子,薪水是不是要很高?
04:44 5. 薪水不高為什麼可以花這麼多錢在租房子?
05:20 6. 每個月繳房租,錢都被房東賺走了,不覺得很可惜嗎?
06:20 7. 到底該不該買房子?
(備註:「全空屋」除了沒有傢俱之外,連冷氣洗衣機等其他設備都是沒有的)
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