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#購屋大補帖
好姊妹上個禮拜剛買到房子，心裡實在很替她開心。在科技業當採購的她，事業有成、薪水穩定，大學畢業後一直都在外面租套房居住，一直到前陣子她終於受不了了，因為隔壁套房那對年輕情侶：「一下子大吵大鬧大打出手，一下子恩愛聲音超大，搞得我快精神錯亂！。」
零件價格她很清楚，不過房地產市場完全沒有研究，所以從看屋開始她就常找我討論，疫情爆發前我也陪她去看過房子。後來她找到林口兩房的中古大樓，屋況不錯，價格負擔的起，某天我採訪到一半的時候突然看到好幾通來自她的未接來電，採訪結束我急急回撥，原來是下斡旋了！
疫情期間屋主對價格沒有太堅持，順利成交。回想她買這間房，因為是中古屋，能幫到地方有限，準備好的大補帖也來不及傳給她，內心不免有些愧疚。
中古屋比起新建案，要做的功課其實更多，第一件事當然就是要排除海砂屋、輻射屋，查詢連結我放在留言，還有一些購屋相關的查詢連結，一併放在下面，也歡迎大家一起來補充。☺️
#親愛的恭喜妳❤️ #開心準備新居賀禮
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#阿明小教室 #買老屋注意事項
#您想買老房的擔心阿明攏災
這次整理六個重點+2個PS讓您一次看清楚!!
❶ 確認建築結構：
二手屋有很多是20年、30的老屋，
整體結構可能存在著不少危機，
像是立柱處裂縫、鋼筋外露等等，
要先確認整體建物的結構安全，
沒問題再購入。
❷ 確認漏水問題：
看屋時可以選擇在陰雨天再次拜訪，
這樣才能確認房屋是否存在漏水的疑慮。
如果屋主已經誠實告知漏水問題，
也要記得做這個步驟，
才能真正了解到漏水的嚴重程度。
❸ 確認水電管線：
只要是15年以上房子，
管線老舊容易藏汙納垢，
所以阿明建議全面更換管線，
投資就看自己囉。
水管材質要選擇全段式不鏽鋼壓接管，
可以避免地震導致崩裂漏水。
❹ 銀行貸款成數
老屋在銀行眼中，可是有等級之分的喔。
一般銀行的估算標準是「貸款年限+屋齡」
不得超過50年例如：屋齡30年的房屋，
貸款年限最長為二十年；
屋齡40年的房屋，貸款年限最長為十年。
屋齡越長，貸款年限越短，
購屋人要好好衡量自己的荷包喔。
PS1
要增加老屋貸款成數，
借款人年齡與信用狀態是重要因素，
如果借款人年齡不是太大，工作狀況良好，
信用沒有瑕疵...
貸款額度7成甚至再多一點都可能OK
PS2
有些銀行規定借款人年齡加起來不能超過75年
(例如:60歲的人貸款只能15年)
❺ 確認非輻射與海砂屋
口說無憑，一定要請賣方寫清楚。
在買賣合約中註明，
本建物絕非海砂屋或輻射屋，
若附近為輻射屋地帶，
可以請賣方提出實體檢驗報告，
或者也可以自己向工會提出安全鑑定的需求。
❻ 確認違建問題
如果不確定有無違建，
可以透過仲介或向建管單位查詢，
確認買賣契約書是否加註違建項目，
最快的方法，是現場看屋時詢問鄰居頂樓狀況。
一起分享這擇PO文，讓更多人得到幫助吧~
阿明線上 line.me/R/ti/p/%4054aming
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買房QA https://reurl.cc/K6QkEy
200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/
不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。
唐家儀／台北報導......↓
住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。
另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。
除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。
座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。
陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。
至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。
若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。
此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html
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